2025년 부동산 세제 개편과 취득세 중과 회피 전략
서론
2025년 정부 세제 개편안이 발표되면서 부동산 시장의 관심이 집중되고 있습니다. 이번 개편안은 기존의 직접세 중심 정책에서 벗어나 실수요자 지원에 초점을 맞춘 것이 특징입니다. 특히 다주택자들에게는 여전히 높은 취득세 중과 부담이 유지되고 있어, 이를 합법적으로 회피할 수 있는 전략적 접근이 필요한 상황입니다. 동시에 주택수 기준 과세 제도의 한계와 '똘똘한 한 채' 현상에 대한 비판적 논의도 활발해지고 있어, 향후 세제 변화에 대한 전망과 대비책을 살펴보는 것이 중요합니다.
2025년 세제 개편안의 핵심 내용
정부가 발표한 2025년 세제 개편안에서 부동산 관련 내용은 현상 유지 기조를 유지하면서 실수요자 지원에 집중하고 있습니다. 가장 주목할 만한 변화는 월세액 공제 확대입니다.
월세액 공제는 연간 천만 원 한도 내에서 총급여 5,500만 원 이하 무주택 세대주는 17%, 8천만 원 이하는 15%의 세액 공제를 받을 수 있도록 확대되었습니다. 이는 6.27 대출 규제 이후 전세 매물 감소로 인한 월세화 현상에 대한 정부의 적극적 대응으로 해석됩니다.
추가적으로 상가 임대료 인하 시 세액공제 적용 기한이 연장되고, 음면 지역 및 전용면적 135㎡ 이하 아파트에 대한 공동주택 관리 용역 부가세 면제 기한도 연장되어 주거비 부담 경감을 도모하고 있습니다. 지방 이전 기업에 대한 세제 감면도 확대되어 지역 균형 발전과 부동산 개발 수요 분산 효과를 기대하고 있습니다.
반면 부동산 투자자들이 가장 관심을 갖는 직접세인 보유세와 양도세는 변화가 없었습니다. 이는 최근 김윤덕 국토부 장관이 밝힌 주택 공급 확대 의지와 맞물려, 당분간 직접 세제를 건드리지 않고 공급 확대로 시장을 안정화하려는 전략으로 풀이됩니다. 다만 향후 부동산 시장이 과열될 경우 공정시장가액비율 인상과 같은 간접적인 세제 카드가 등장할 가능성은 여전히 남아있습니다.
취득세 중과 제도의 이해와 중요성
2025년 세제 개편안에 취득세 관련 내용은 포함되지 않았으나, 현행 제도가 한동안 유지될 것으로 보여 그 중요성이 더욱 강조되고 있습니다. 특히 다주택자의 경우 취득세 중과를 합법적으로 회피하는 것이 과도한 세금 납부를 막는 핵심 요소입니다.
일반적으로 1주택자의 경우 조정지역과 비조정지역, 면적과 가격에 따라 1.1%에서 최대 3.5%까지의 취득세율이 적용됩니다. 무주택에서 1주택이 될 때는 조정지역 여부에 따른 차이는 있지만 그렇게 큰 차이는 없는 수준입니다.
하지만 다주택자의 경우 상황이 완전히 달라집니다. 2주택자는 조정지역에서 8% 중과가 적용되며, 비조정지역은 1~3% 일반 세율이 적용됩니다. 3주택 이상인 경우 조정지역에서는 12% 중과가, 비조정지역에서도 이때부터 중과가 적용됩니다. 4주택 이상이거나 법인의 경우 지역에 관계없이 무조건 중과가 적용됩니다.
여기에 지방 교육세 및 농어촌특별세가 추가되어 최종 취득세가 결정되므로, 다주택자들에게는 상당한 세금 부담이 발생할 수밖에 없습니다.
취득세 주택수 제외 효과 활용 전략
다주택자가 취득세 중과를 합법적으로 회피할 수 있는 핵심 전략은 '주택수 제외 효과'를 활용하는 것입니다. 현재 4가지 경우에 이 효과가 적용됩니다.
첫째, 2024년부터 2027년까지 준공되는 비아파트 물건입니다. 아파트가 아닌 다세대, 연립주택 등이 해당됩니다. 둘째, 2025년까지 취득한 지방 미분양 아파트입니다. 셋째, 2026년까지 취득한 지방 인구감소지역의 공시지가 4억 원 이하 아파트입니다.
넷째, 2027년까지 등록한 구축 승계 주택 임대사업자입니다. 이는 직접 소유한 구축 주택을 임대사업자로 등록하는 것이 아니라, 다른 사람의 구축 물건을 매입하면서 주택 임대사업자 등록을 하는 경우에만 해당됩니다.
다만 주의할 점은 주택수 제외 효과가 있다고 해서 무조건 취득세가 1.1%가 되는 것은 아니라는 점입니다. 신규 취득하는 물건만 주택수에서 제외될 뿐, 기존에 소유하고 있는 주택수에 따라 취득세 중과 여부가 결정됩니다. 즉, 신규 취득하는 물건을 배제하고 기존에 가지고 있는 주택수만큼 취득세가 부과된다고 이해해야 합니다.
또한 신축 주택 임대사업자의 경우 취득세 85% 감면 혜택은 있으나 주택수 제외 효과는 없다는 점도 기억해야 합니다. 구축만이 주택수 제외 효과를 가집니다.
분양권 및 입주권 관련 변경사항
2025년 1월 1일부터 분양권 및 입주권과 관련된 중요한 변경사항이 시행됩니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 조합원 입주권 및 분양권은 주택수에 포함되어 취득세, 보유세, 양도세 모든 세목에 영향을 미칩니다.
특히 취득세 납부 기준일이 변경되어, 1세대 기준으로 2025년 1월 1일부터는 분양권이나 입주권이 완공될 시 실제 주택을 취득한 날 현재를 기준으로 세대를 판단합니다. 과거에는 등본상 동일 세대 여부만 판단했으나, 실제 거주 여부가 더 중요해진 것입니다.
주택수 계산에서 세율 적용은 분양권이나 입주권을 취득한 당시인 계약일의 주택수를 기준으로 합니다. 예를 들어 2주택자가 분양권을 취득한 후 완공 전에 기존 주택 2채를 매도하여 1주택이 되었더라도, 분양권 계약 당시 2주택이었으므로 취득세는 8% 중과가 적용됩니다.
반대로 무주택자가 분양권을 취득한 후 완공 전에 2주택을 취득하여 다주택자가 되었더라도, 분양권 계약 당시 무주택이었으므로 취득세는 중과 없이 1~3%가 적용됩니다.
세대 분리를 통한 취득세 중과 회피 전략
취득세 중과는 '1세대 기준'으로 적용되므로, 적법한 세대 분리를 통해 중과를 회피할 수 있습니다. 주민등록표상 등본에 기재된 구성원이 같은 세대로 간주되므로, 이를 분리하는 것이 핵심입니다.
30세 이상인 경우 전입신고만으로 세대 분리가 가능하지만, 30세 미만의 경우에는 까다로운 요건을 충족해야 합니다. 중위소득 40% 이상인 월 약 95만 6,805원, 연 약 1,148만 원의 소득을 12개월간 '경상적 반복적'으로 벌어야 세대 분리가 인정됩니다.
중요한 점은 12개월이라는 기간 동안 반복적으로 월 100만 원 정도를 벌어야 한다는 것입니다. 한 번에 1,500만 원을 벌어서 소득 요건을 충족했다고 주장해서는 안 되며, 12개월 동안 지속적으로 월별 소득을 유지해야 합니다.
2025년 1월 1일부터는 재개발과 관련된 1세대 기준도 변경되어 '실거주'가 우선시됩니다. 주택 취득일 현재 실제로 거주하고 있는지가 판단 기준이 되면서, 과거 국내-해외 거주자의 등본상 동일 세대 판례가 뒤집힐 가능성이 높습니다.
기타 세대 분리 인정 요건으로는 65세 직계존비속과의 동거부양 시 분리 세대로 간주되어 취득세 중과를 피할 수 있으며, 취학이나 근무상 90일 이상 해외 출국, 결혼 등으로 별도 세대 구성 후 60일 이내 주택 취득 시 주소지 이전 등이 있습니다.
다만 부부간 세대 분리는 원칙적으로 이혼하지 않는 이상 불가능하며, 위장 이혼 시에는 중과가 적용된다는 점을 유의해야 합니다.
주택수 기준 과세 제도의 문제점과 개편 논의
최근 주택수 중심의 현행 세금 제도를 개편하여 가액 기준으로 과세해야 한다는 지적이 제기되고 있습니다. 현재 세제가 서울 고가 주택을 소유한 1주택자에게 유리한 만큼, 결과적으로 고가 주택이 몰려 있는 강남 3구로 수요가 쏠리면서 서울 아파트 가격이 높아지고 있다는 분석입니다.
현재의 다주택자 중과 제도는 문재인 정부 시기인 2017년 8.2 대책을 통한 양도세 중과와 2020년 7.10 대책을 통한 취득세 중과 도입으로 시작되었습니다. 이로 인해 '똘똘한 한 채' 현상이 심화되었음에도 불구하고, 이제 와서 다시 가액 기준 과세를 논하는 것에 대한 비판도 존재합니다.
국회 예산정책처 의뢰로 서울시립대 세무학과에서 수행한 연구 용역 보고서에 따르면, 서울 12억 원 아파트 한 채를 보유한 A와 수도권 6억 원 아파트 두 채를 보유한 B를 비교한 결과 흥미로운 사실이 드러났습니다. 동일하게 10년 보유하고 50% 집값이 상승했을 때, A는 양도세를 내지 않아도 되지만 B는 7천만 원의 양도세를 내야 합니다. A가 더 큰 수익을 얻었음에도 세금은 더 적게 내는 불합리한 현상이 발생하는 것입니다.
이와 관련하여 현재 양도가액 12억 원으로 제한된 고가 주택 비과세 기준을 높여야 한다는 주장도 제기되었습니다. 서울 평균 아파트 가격이 13억 2천만 원임을 감안할 때, 다수 아파트가 고가 주택으로 분류되어 과세 대상이 되고 있기 때문입니다. 실제로 미국, 일본 등 주요국과 비교해도 주택수로 과세하는 곳은 한국뿐이라는 지적도 나오고 있습니다.
장기보유특별공제 제도의 변화와 주의사항
장기보유특별공제(장특공) 제도의 변화도 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 문재인 정부 시기인 2019년과 2020년 개정을 통해 1세대 1주택 고가 주택에 대한 장특공에 거주 요건이 추가되면서 실거주자에게 불리하게 작용했습니다.
2019년까지는 보유만 해도 최대 80% 공제가 가능했으나, 2020년부터는 거주 요건이 추가되어 2년 이상 거주 시 40%, 보유 40%로 나뉘어 적용되고 있습니다.
중요한 점은 양도 시점을 기준으로 장특공이 적용된다는 것입니다. 과거에 취득 당시 비조정대상지역이었더라도 2020년, 2021년 이후 양도 시에는 거주 요건을 충족해야 장특공 혜택을 온전히 받을 수 있습니다. 이를 알지 못해 수억 원의 세금을 더 내는 사례가 발생하고 있어 주의가 필요합니다.
결론
2025년 정부의 세제 개편안은 부동산 직접세보다는 실수요자 지원과 지방 균형 발전에 초점을 맞추고 있습니다. 월세액 공제 확대를 통해 주거비 부담을 덜어주고, 지방 이전 기업에 대한 세제 혜택을 확대하여 수도권 집중을 완화하려는 의도를 보이고 있습니다.
하지만 다주택자들에게는 여전히 높은 취득세 중과 부담이 유지되고 있어, 주택수 제외 효과 요건과 세대 분리 전략 등을 정확히 파악하여 세금 폭탄을 피하는 것이 중요합니다. 특히 2025년 1월 1일부터 시행되는 분양권 및 입주권 관련 변경사항과 1세대 기준 변경 등은 실무에 직접적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
동시에 시장에서는 주택수 기준 과세의 불합리성과 '똘똘한 한 채' 현상에 대한 비판적 시각이 지속되고 있으며, 가액 기준 과세로의 전환 필요성이 꾸준히 제기되고 있습니다. 세금 제도는 예측 가능성과 법적 안정성이 중요하며, 집값 조절 수단으로 남용될 경우 복잡하고 어려운 누더기 세법이 되어 선의의 피해자를 낳을 수 있다는 점을 간과해서는 안 됩니다.
향후 부동산 시장 상황에 따라 직접세 제도 개편 논의가 다시 부상할 가능성이 있으므로, 관련 동향을 지속적으로 주시하면서 전략적으로 대응하는 것이 필요합니다. 특히 부동산 투자를 고려하고 있는 다주택자라면 현행 제도 하에서 합법적인 절세 방안을 적극 활용하되, 장기적인 제도 변화 가능성도 염두에 두고 투자 결정을 내려야 할 것입니다.